Autant l’élaboration d’un bail d’habitation est complexe, autant celle d’un bail professionnel est simple. Ce bail est placé en effet sous le signe de la liberté. À part quelques règles issues de l’article 57 A de la loi du 23 décembre 1986 et du code civil, vous avez toute latitude pour le rédiger. Voici comment procéder.
Si votre local se trouve dans une copropriété, commencez par vérifier si le règlement de copropriété vous autorise à donner en location votre appartement à titre professionnel ou s’il ne vous l'interdit pas. Si vous vous trouvez dans une ville où la transformation d’un local d’habitation en local professionnel requiert une autorisation, demandez à votre futur locataire de faire les formalités nécessaires pour l'obtenir.
Vous devez ensuite vous procurer trois diagnostics techniques et les annexer au bail : le diagnostic de performance énergétique ; le diagnostic amiante, l’état des risques naturels, miniers et technologiques.
Ne faites un bail professionnel que si votre locataire utilise exclusivement le local à titre professionnel. S’il l’occupe à titre mixte (professionnel et habitation), vous devez lui faire un bail d’habitation. Et s’il exerce une activité commerciale ou artisanale, c’est un bail commercial que vous devez lui donner. Vous pouvez utiliser n’importe quel modèle de bail (y compris le modèle de bail d’habitation), bien entendu en y apportant les modifications nécessaires.
La durée d’un bail professionnel est au minimum de six ans (elle peut être plus longue). À la fin du bail, si vous ne faites rien, celui-ci sera renouvelé tacitement pour une durée égale à sa durée initiale. Mais vous pouvez, si vous le souhaitez, mettre fin au bail en notifiant votre décision au locataire, par recommandé avec avis de réception, en respectant un préavis de six mois. Quant à votre locataire, il peut quitter le local à tout moment, en respectant lui aussi un préavis de six mois.
Là encore, le loyer est fixé librement. Prévoyez dans le bail qu’il sera révisé chaque année, en fonction des indices classiques (l’indice du coût de la construction ou bien l’ILAT : indice des loyers des activités tertiaires) dont vous trouverez l’évolution sur le site Internet de l’INSEE. Attention, si vous n’indiquez pas de clause de révision, vous ne pourrez pas augmenter le loyer jusqu’à la fin du bail !
Comme pour le bail d’habitation, vous devez établir un état des lieux en deux exemplaires et l’annexer au bail. En l’absence de cet état, le local est considéré comme étant en bon état de réparations locatives. Si vous autorisez le locataire à faire les travaux nécessaires pour exercer son activité, prévoyez qu’il devra remettre le local dans son état initial en le quittant.
Enfin, n’oubliez pas d’indiquer que la cession du bail ou la sous-location ne seront possibles qu’avec votre accord exprès.