Outil de défiscalisation : la SCI pour les murs de votre cabinet médical (2/2)

Premier avantage de l’IS

L’option d’assujettir le résultat fiscal de votre SCI à l’IS le fait passer dans le régime des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), avec des conséquences majeures côté dépenses (charges) : outre les mêmes dépenses locatives qu’à l’IR, le coût de l’immeuble (travaux de modernisation inclus) devient déductible à hauteur et sur la durée de son amortissement comptable. Soit de 20 ans à 50 ans selon la destination locative du bien. Et les frais d’acquisition et de droits d’enregistrement sont aussi déductibles. Un résultat fiscal bénéficiaire très amoindri (voire un déficit, mis alors en report) sera mécaniquement constaté pendant toute la durée d’amortissement du bien pourtant loué.

L’assiette imposable à l’IS de la SCI, et celle de sa distribution en dividendes, s’effondrent donc. Et comme presque rien des loyers encaissés n’est distribuable en dividendes, la pression des prélèvements obligatoires (PO) est faible durant cette première et longue période d’amortissement. ● En contrepartie, l’associé n’en tire presque aucun revenu foncier annuel : les loyers bruts imputés des quelques dépenses locatives de propriétaire bailleur s’accumulent en trésorerie, et ce qui n’est pas distribuable devra être mis en réserve (ou en remboursement de compte courant d’associé). Alors qu’en parallèle, le remboursement des emprunts immobiliers reste une charge. Notez que si elle est personnellement supportée par le médecin associé principal, cela devient un effort d’épargne forcée comme dans l’option IR.

Conséquences tardives, en seconde période : ce n’est qu’une fois le bien totalement amorti que le résultat locatif en SCI à l’IS deviendra nettement bénéficiaire et qu’il pourra être distribué… une fois diminué de l’IS dû.

Avantages de l’IS après amortissement

L’IS en lui-même n’est que la partie émergée de l’iceberg fiscal + social représentant la charge réelle finale des PO à subir par chaque associé. Le principal avantage de cette fiscalité « iceberg » est sa souplesse d’application dans le temps.

1/ Dans un premier temps, seul l’IS est prélevé à l’issue de l’exercice comptable, directement sur la trésorerie de la SCI, à raison de 15 % jusqu’à 42 250 € de résultat imposable, puis de 25 % au-delà de ce seuil. En effet, rien n’oblige cette dernière à distribuer immédiatement (en dividendes) son « résultat après IS » à ses associés bénéficiaires. 2/ Ce n’est donc que dans un second temps (indéterminé) que la partie immergée de l’iceberg fiscal + social (la principale !) sera activée. Tôt ou tard, toute distribution de dividendes sera soumise au taux fiscal + social du PFU* en vigueur à cette date-là. À comparer avec le cumul des ponctions de l’impôt sur le revenu personnel et des CSP de la SCI à l’IR de notre précédent article. 3/ Enfin, en cas de dissolution de la SCI ou de départ de l’associé, la distribution finale se fait sous la forme d’un boni de liquidation : soit une sorte de dividende.

Perspectives : en période post-amortissement, outre la moindre charge en PO sur les dividendes subie par l’associé, comparativement à son sort en SCI à l’IR, on entrevoit certaines optimisations liées à la souplesse et donc au timing judicieusement choisi dans la distribution de ses dividendes.

Principaux inconvénients de l’IS

1/ L’amortissement fiscal se retourne contre les associés lors de la revente du bien. Car la plus-value se calcule alors à partir du prix d’achat (majoré des frais et des travaux) cette fois réduit du cumul des montants déjà amortis au jour de sa revente. Ce qui, même soumis à l’imposition des plus-values professionnelles (et non privées, comme en SCI à l’IR, plus fortement taxées mais où l’on bénéficie d’abattements selon la durée de détention), alourdit considérablement la note. 2/ L’investissement immobilier en IS est atypique car il ne procure (presque) pas de revenus fonciers. Il faut le voir comme un « portefeuille » immobilier dont l’objectif à très long terme est de développer votre patrimoine sans trop subir de prélèvements obligatoires d’actif ni d’efforts d’épargne forcée. Du moins, en l’ayant correctement paramétré, puis régulièrement suivi !

(*) PFU (prélèvement forfaitaire unique) = 30 % des dividendes perçus = 12,80 % d’impôt libératoire de l’IRPP + 17,20 % de CSP. Le PFU est prélevé à la source par l’émetteur du dividende, ici la SCI. Possibilité de renoncer au PFU en situation très rare ici.