« QUEL EST LE DERNIER chiffre de l’IRL ? », nous demande le Dr Jean M., dans son courrier. Rappelons que l’IRL, ou indice de référence des loyers, est un indice trimestriel, dont la référence 100 a été posée au quatrième trimestre 1998. Cet indice est publié chaque trimestre par l’INSEE : l’indice de référence des loyers du 1er trimestre est ainsi publié vers le 15 avril ; celui du 2e trimestre est publié vers le 15 juillet ; celui du 3e trimestre est publié vers le 15 octobre ; et, enfin, l’indice de référence des loyers du 4e trimestre est publié vers le 15 janvier suivant.
Aussi, le dernier indice actuellement disponible est celui du deuxième trimestre 2011, qui a été publié le 13 juillet dernier. Sa valeur : 120,31. Sur un an, il a augmenté de 1,73 %. Et il faudra attendre le 13 octobre prochain (à 8 h 45 du matin pour être exact !) pour connaître la valeur de l’IRL du 3e trimestre.
• À quoi sert l’IRL ?
Certains se demanderont peut-être pourquoi le Dr Jean M. a besoin de connaître la valeur d’un tel indice. Tout simplement parce que l’évolution de l’IRL intervient dans la révision des loyers d’habitation. Mais attention, il ne faut pas confondre la révision du loyer qui intervient chaque année en cours de bail (loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi n° 94-624 du 21 juillet 1994 – article 17 d) avec l’augmentation que le propriétaire peut proposer à l’occasion du renouvellement du bail, lorsque le loyer est manifestement sous-évalué par rapport à celui des logements comparables du voisinage (article 17 c) ou bien avec la majoration du loyer en cours de bail, consécutive à la réalisation par le bailleur de travaux d’amélioration (article 17 e).
Dans notre cas, il s’agit bel et bien de la procédure de révision annuelle du loyer. Ainsi, selon les termes de la loi (article 17 d de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée) : « Lorsque le contrat de location prévoit la révision du loyer, celle-ci intervient chaque année à la date convenue entre les parties ou, à défaut, au terme de chaque année du contrat. L’augmentation du loyer qui en résulte ne peut excéder la variation de l’indice de référence des loyers publié par l’Institut national de la statistique et des études économiques. À défaut de clause contractuelle fixant la date de référence, cette date est celle du dernier indice publié à la date de signature du contrat de location. » Autrement dit, le loyer d’un local à usage d’habitation peut être révisé chaque année à l’initiative du bailleur, à la date indiquée dans le contrat de location ou, à défaut, à la date anniversaire du contrat. À une condition toutefois : qu’une clause du bail prévoie cette révision ; faute de quoi (c’est-à-dire en l’absence d’une clause de révision) le loyer devra rester le même pendant toute la durée du bail. Et en cas d’oubli de cette possibilité de révision, le rappel d’augmentation ne peut porter que sur cinq ans maximum. Si le rappel est important, le locataire peut demander un étalement de sa dette.
• Comment utiliser l’IRL ?
La revalorisation annuelle du loyer ne peut excéder la variation annuelle de l’indice de référence des loyers. D’où l’intérêt de connaître la valeur de ce fameux IRL. Reste à savoir à quel IRL il faut se vouer ! Réponse dans la clause de révision de votre contrat de location, qui prend généralement pour référence le dernier indice de référence des loyers publié à la date de signature du contrat ou à sa date d’entrée en vigueur.
Sont concernés par cette méthode de révision des loyers : les locaux à usage d’habitation, les redevances de location-accession à la propriété immobilière (article 7 de la loi n° 84-595) et les loyers des bâtiments d’habitation des fermages et baux ruraux (article L411-11 du Code Rural). En sont en revanche exclus les locaux commerciaux, les bureaux et les locaux spécifiques régis par d’autres dispositions législatives.
• Un exemple de révision de loyer.
Soit un bail de location signé le 1er août 2010 pour un loyer mensuel de 1 000 euros, révisable annuellement à la date anniversaire du contrat. Le trimestre à prendre en compte (à défaut de clause particulière) est le dernier trimestre connu à la date de signature du bail, soit l’indice de référence des loyers du 2e trimestre qui est publié vers le 15juillet.
Au 1er août 2011 intervient la première révision du loyer. Or, selon l’INSEE, au deuxième trimestre 2011, l’indice de référence des loyers était de 120,31, contre 118,26 au deuxième trimestre 2010. Sur un an, il a donc augmenté de 1,73 %. Le nouveau loyer sera au plus égal à :
loyer précédent * (IRL du trimestre concerné/IRL du même trimestre de l’année précédente) = 1 000 * 120,31/118,26 = 1 017,33 euros
La valeur maximale du nouveau loyer est de 1 017,33 euros.
Pour connaître le dernier IRL : www.insee.fr›Thèmes›conjoncture›indicateurs de conjoncture›Indice de référence des loyers ; ou le serveur vocal 0 972 72 2000 (tarification « appel local ») ; ou « le Journal officiel de la République Française » (JO) sur le site www.legifrance.fr
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